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【ballbet体育投資集團2020年上半年投資策略報告——房地產篇】

2020年03月18日

2019年以來國內房價穩步回升,二三線城市整體漲幅高於一線,一線城市房價表現不錯,新房房價增速回升平穩,部分地區的價格甚至創下曆史新高。


2019年政府的調控政策頻度再創新高,1-8月全國房地產調控367次,累計次數刷新房地產調控紀錄。和超高的調控頻度相比,2019年的調控力度對購房者而言有所減緩。


2019年1-9月全國土地購置麵積15454萬平方米,同比下降20.2%。1-7月全國土地購置麵積呈斷崖式下跌,跌幅普遍超過30%,8月跌幅收窄至6%,9月土地購置麵積同比上漲10.4%,為3218萬平方米。


房企融資同比增速從年初觸底反彈,從2019年2月的2.1%,上升至2019年9月的7.1%。房企融資增速逐漸回升,主要是房企銷售回款和海外融資的增速提升。


長期看好一二線城市的樓市前景,在需求和購買力方麵均有支撐,樓市前景廣闊。中國的房地產市場仍有上升空間,城市化進程和消費升級帶來的需求仍舊可觀,龍頭房企有較強的支付能力和資產保障,建議關注優質房企股權融資帶來的投資機會。


01
房價


2019年以來國內房價穩步回升,二三線城市整體漲幅高於一線,雖然一線城市的房價整體增速略低,但一線城市的房價仍表現不錯,部分地區的價格甚至創下曆史新高,2019年以來一線城市的新房房價增速回升平穩,反映出一線城市對於新房的青睞。


來源:ballbet体育研究院


從國內357個大中城市房價表現來看,1-9月有214個城市房價上漲,占比60%;下跌城市有104個,占比29.1%。


表:2019年1-9月房價漲幅前20

來源:ballbet体育研究院


02
銷售


銷售數據來看,2019年1-9月,商品房銷售119178萬平方米,同比下降0.1%,增速較2018年小幅回落。從各類房產銷售來看,住宅類同比上漲1.1%,辦公樓同比下降11%,商業營用房同比下降13.7%。住宅的銷售表現明顯好於辦公樓和商業營用房。


來源:ballbet体育研究院


03
投資


2019年房地產開發投資增速有所回升,同比增速整體維持在10%以上。一方麵樓市政策相對平緩,市場買方熱情再度回升,開發商信心回升;另一方麵,2019年樓市金融政策收緊,房企趕工期加快開發節奏,土地閑置積壓大量資金將給房企帶來不利影響,開工即意味著銷售節奏的加快。

來源:ballbet体育研究院


04
政策


2019年政府的調控政策頻度再創新高,1-8月全國房地產調控367次,累計次數刷新房地產調控紀錄。和超高的調控頻度相比,2019年的調控力度對購房者而言有所減緩,但對房企來說2019年的調控使房企的現金流麵臨極大挑戰,房企紛紛加快開發銷售節奏以回籠現金。


圖:主要房地產調控政策


來源:公開資料,ballbet体育研究院


進入2019年,銀保監會、央行兩部門密集強調加強房地產金融風險防範力度。金融領域的收緊對房地產行業產生了明顯影響,大房企紛紛加快開發銷售節奏回籠資金,中小房企麵臨巨大的挑戰。


圖:2019年以來中央關於房地產金融領域的表述

來源:公開資料,ballbet体育研究院


樓市調控政策已有三年,2019年地方政策密集出台助推政策頻次再創新高,隨著中國經濟下行壓力顯現,繼續加大調控力度已無必要,2020年樓市政策頻度和力度都將出現下降,休養生息、穩定經濟是當前經濟工作的重點,經濟轉型期間仍需樓市穩定經濟大局。


05
土地


2019年1-9月全國土地購置麵積15454萬平方米,同比下降20.2%。1-7月全國土地購置麵積呈斷崖式下跌,跌幅普遍超過30%,8月跌幅收窄至6%,9月土地購置麵積同比上漲10.4%為3218萬平方米


土地購置麵積的變化主要受市場影響,房企現金流緊張拿地熱情不高,隨著房價回暖房企拿地熱情再度回升,推動9月土地購置麵積止跌。


源:ballbet体育研究院


06
地產金融


房企融資同比增速從年初觸底反彈,從2019年2月的2.1%上升至2019年9月的7.1%。房企融資增速逐漸回升,主要是房企銷售回款和海外融資的增速提升。國內金融政策的收緊使得房企銀行貸款和自籌資金增長受限,銷售回款和海外融資為房企的資金安全提供支持。


來源:ballbet体育研究院


07
投資建議

1)選擇專業的機構投資者

房地產投資由過去單純的商品房買賣向多元化的投資品種轉變,投資種類增加帶來更多的工作量,個人投資者或難以完成;此外地產周期的拉長也不利於個體投資,專業的機構投資者擁有管理能力較強的專業化團隊,其專業化的投資運作和規避風險的能力能夠幫助投資者獲取更高的投資收益,同時有機會參與知名房企的投資項目。 


2)組合投資,分散風險

住宅地產、商業地產、新觀念新運營項目等受政策和市場情緒影響漲跌不一,投資單一項目所麵臨的風險大;在選擇信譽好、現金流穩定的房企的同時,建議分散投資,選擇適合自身風險承受能力的房地產投資產品。


3)關注一二線熱點城市

房地產行業長期看人口,中期看供需,短期看政策;虹吸效應導致人口和資源始終向一二線城市聚集,房價在需求和購買力的支撐下表現堅挺,增量需求推動下長期看好一二線熱點城市。